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装修价值评估

装修价值评估

  • 分类:评估知识
  • 作者:Ray 评估晓兵
  • 来源:Ray 评估晓兵
  • 发布时间:2021-05-07 15:09
  • 访问量:

【概要描述】

装修价值评估

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  • 作者:Ray 评估晓兵
  • 来源:Ray 评估晓兵
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随着人们物质、生活和审美水平的提高,人们越来越注重所处环境的质量及差异化,对房屋建筑物的装饰装修需求也越来越呈现差异化。随着各类新型装修材料的使用和新装修技术的推广,装修评估已成为评估中难度较大,技术性较强的一个项目,对评估人员的业务水平提出了越来越高的要求。小编做这种项目不多(征拆的除外),不过刚接触了一个,虽然中期就退出了。不过还是略微有些教训。本着不负责任的原则胡说八道吧。

 

(一)装饰装修价值评估之经济行为

 

经济行为,也就是触发评估的事件。小编接触的评估项目中,涉及装饰装修评估的主要经济行为包括以下几种:司法鉴定、征收补偿、提前收回出租建筑物补偿,当然还有其他任何房屋建筑物价值的评估。这里只说单项装饰装修评估。

 

(二)装饰装修的概念

 

装饰装修是为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物,采用装饰装修材料或饰物,对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程。装饰装修是添附在建筑物上的不可分离部分。

 

图片

 

(三)装饰装修评估方法

 

装饰装修属于房屋建筑物的添附物,无法单独产生收益,所以不适用收益法进行评估。而且市场上没有单独出售装饰装修的,所以也不适用市场法评估(一家之言,小编也想看一看有没有别的装修评估方法,顺带约一下,学一下)。

 

So,有且只有成本法适用装饰装修价值的评估了。确定了这个主线,剩下的重点其实就是如何确定重置价值和成新率的问题了。

 

确定重置价值之前,还有一个重点工作,那就是确定装饰装修材料种类和工程量的问题了。如果你很幸运,碰到的被评估方保留了各类装饰装修的各类原始凭证(包括装饰装修合同、发票、图纸、工程结算清单等),那就so easy了。通过核实或者函证直接确认即可。如果不幸,您碰到的客户没有任何原始凭证而且工程量还巨大,那恭喜,您碰到一个硬任务了。

 

(1)重置价值的确定

 

如果您单位肯聘用专家服务(装修公司或造价公司)的话,恭喜项目经理,您的工作会减轻很多很多哦,我们的外聘团队会帮助现场测量、确认工程量并最终给你出具装饰装修工程预(结)算书。这里需要您做的一是把住您的专家(也就是对他们的工作承担责任),二是在他们出具了建安工程造价后,加入一些前后期费用作为重置价值组成部分,三是安排专人出现场,该拍照拍照,该收集资料的收集资料,给自己留足证据。四是做好协调配合工作。

 

如果您没办法(没预算)聘请专家服务的话,那就只能自己上场了。装饰装修材料和工程量就只能一点点的去识别和测量了。如果您自己本身就比较在行最好,如果您缺乏类似的执业经验,这个时候,最好还是要找个“超级懂行”的人(当然要cheap一些)来一起出现场,一个是他能认识材料种类,一个是他可以帮你识别一些隐蔽的工程,最后还能帮忙确定重置价值。对自己的工作绝对是一个辅助。

 

如果上述两种方式都不行,您就真的没有执业的基础了,最好放弃吧。这种业务真的很耗费脑细胞的。而且,有可能费力不讨好。

 

    (2)成新率的确定

 

汇总出重置价值后,还是要按照整体的装修去设定成新率。毕竟,装修是一个整体。分项计算成新率,显得那么格格不入的。

 

参照资产评估成本法成新率确定方式,我觉得还是用综合成新率计算成新率比较合适吧。这里,个人建议将观察法成新率定的权重相对高一些吧。3-7或者2-8都可以如果您想用4-6也是可以的。《资产评估常用方法与参数手册》明确规定装饰装修经济年限为8年。但是,这个参数也是N多年以前制定的参数了,现在随着各种新材料的使用,装饰装修材料的使用年限也越来越高。很多装修设计都是按照10年到15年计算的。但是,没有明文规定呦,小编还是建议用我们的“依据”吧。记得有个人问过一个问题,装修后没有住成新率怎么确定?我个人觉得,观察法成新率为主吧。设计一个合适的表格,做出综合观察成新率。

 

(四)几个重点Prompt

 

(1)重编预决算可能做出来的报告会相对精细一些,但是由于获取市场价的方式主要是软件报价,个别价格可能会相对低一些。装修公司给出的报价可能会偏高一些,因为他们的报价中是涵盖的管理费和利润是根据自身的装修人员实际情况定的(小编自身经验,不足为据)。

 

(2)装修工程,隐蔽性工程特别多,如果被评估方提供了图纸,而且是严格按照图纸施工的,那么对隐蔽工程的确认就相对可靠一些。但是如果没有资料的情况下,就需要根据访谈结合评估专业人员(专家)经验数据确定了。至于如何控制风险,这点儿在评估机构和评估专业人员的把握了。我个人觉得呢,申报认可、函证访谈加特别提示吧。

 

总而言之,言而总之,房屋装饰装修评估是一项技术性较强、繁琐而复杂的工作,要掌握一定的方法理论,更要掌握市场行情,还要合理用人,并根据不同的评估目的及实际情况采用相应的估价方法,这样才能得出科学、准确的评估结果。

 

 

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