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浅谈司法鉴定评估应注意哪些问题

浅谈司法鉴定评估应注意哪些问题

  • 分类:评估知识
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  • 发布时间:2019-09-12 15:47
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【概要描述】价值评估工作是涉及面较广的一项社会中介服务。司法鉴定也经常需要评估资产的价值。我为法院从事司法鉴定评估近八年,有一些经验和体会,现在总结出来,希望能给大家提供一些帮助。  一、涉案评估工作的一些特点  1、评估对象具备多样性。  涉案的价值评估对象涉及面很广,包括企业股权、无形资产、动产、不动产等,其中涉及的不动产的种类更多,如写字楼、商铺、各种住宅、厂房、构筑物、无完备手续的联建房、多方拥有产权

浅谈司法鉴定评估应注意哪些问题

【概要描述】价值评估工作是涉及面较广的一项社会中介服务。司法鉴定也经常需要评估资产的价值。我为法院从事司法鉴定评估近八年,有一些经验和体会,现在总结出来,希望能给大家提供一些帮助。  一、涉案评估工作的一些特点  1、评估对象具备多样性。  涉案的价值评估对象涉及面很广,包括企业股权、无形资产、动产、不动产等,其中涉及的不动产的种类更多,如写字楼、商铺、各种住宅、厂房、构筑物、无完备手续的联建房、多方拥有产权

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  价值评估工作是涉及面较广的一项社会中介服务。司法鉴定也经常需要评估资产的价值。我为法院从事司法鉴定评估近八年,有一些经验和体会,现在总结出来,希望能给大家提供一些帮助。

  一、涉案评估工作的一些特点

  1、评估对象具备多样性。

  涉案的价值评估对象涉及面很广,包括 企业股权、无形资产、动产、不动产 等,其中涉及的不动产的种类更多,如写字楼、商铺、各种住宅、厂房、构筑物、无完备手续的联建房、多方拥有产权的在建工程、抵押房产中的附属建筑等等。

  2、评估对象的业主往往不能提供齐全的权属证明和必要的资料。

  作为评估对象的涉案财产往往存在下列现象:如土地使用权比较复杂,建筑物的建设审批手续等资料不全;资产的财务资料不延续,实物数量、规格等与账面有差距;一些资产管理单位人员变化大,原来的事情已无人能说清楚;有些财产经多次辗转,法律关系繁复,有关资料却不完备;涉案财产的管理单位本身对法院执法存在抵触心理,导致更难获得较全面的评估依据资料。而在评估隐蔽工程的填埋管线,深井等时,如无相关资料,将会更加增添评估工作的困难。

  3、司法鉴定中的评估往往直接涉及涉案双方的利益,处于尖锐的矛盾冲突之中。

  进入诉讼就意味着诉讼双方的矛盾已经不能协商解决,当事人的矛盾比较尖锐,因此也很有可能出现托人说情请求高评或低评的情况。

  二、司法鉴定评估中要注意的几个问题

  1、应坚持独立、客观、公正、科学的评估原则。

  能成为法院指定的参与司法鉴定的评估机构,都是经法院考察,具备一定的评估资质和具有良好职业道德的评估机构。评估师应该珍惜司法部门所给予的这一鉴定资格,一定要排除干扰,秉承独立,客观,公正,科学的评估原则,确保涉案财产价值评估的工作质量。

  2、注意评估报告的目的和价值类型。

  司法鉴定中的价值评估,是为法院处分该项财产产缸供价值依据的。法院是在获得所处分财产的评估价值之后。才决定如何处置,是以物抵账,还是拍卖变现。按照最高人民法院的规定,处分财产拍卖底价应该由法院决定,拍卖底价的降低幅度也是有规定的。我们提供的评估报告应该反映所处分财产的公允市场价值,而不应该直接是快速变现时的拍卖底价。我们的评估报告要明确阐述这一评估价值类型,以免引起误导。

  3、接受了法院委托后,应主动和办案法官沟通,了解涉案财产的具体情况,从专业角度提出有利于法院办案的意见和建议。

  涉案财产的评估,在许多时候其目的是为了使其顺利变现。就如何有利于所处分财产的变现,评估师应能提出好的建议。如有一次,法院为拍卖涉案财产,委托我们评估某工厂福利区内的一个俱乐部的房屋及其土地的价值。但该俱乐部位于福利区的中部,如仅单独拍卖这一处分财产,而不附加拍卖涉案财产的出入通道,拍卖是难以成功的。我们查勘了现场后,向法官提出建议,由涉案双方划定涉案财产一条便捷的通道,使其与市政道路能够连接,供其以后出入,而评估中应将此条通道用地与原处分财产一起评估。法官接受了这一意见,并说服涉案双方进行配合,最终使涉案财产顺利地完成了拍卖。

  4、要重视评估的范围。

  评估对象情况各异,所含内容各有不同,在评估前应重视评估的范围,避免因评估范围不明确而引起异议。

  5、评估结论一定要有详实的资料作支持,这样才能有力地支持评估结论的正确性。

  评估价值需要应用详实的调查资料以及有关的政策、规定予以支持。

  如有一次我们接受法院委托评估一处山林,我们选择了对林地价值与林木蓄积量分别进行评估的评估技术路线,用了四天时间完成评估。我们调查研究的比较充分,走访了当地政府有关管理部门,采集了现在实际使用的基准地价,林木管理有关规定,类似土地的实际收益,并查阅了该地块的出让合同,价格等资料,对林木进行了两次实际勘察,因此得出了很有说服力的评估价值。评估报告出具后,山林的业主开始认为其地价应该更高,而评估值偏低。我们出示了该县对该地块的出让合同的复印件,该县的基准地价表,被评估地块的土地级别,合理的地价修正情况,该县类似地块的交易情况等较详细的资料,合理地解释了评估结果。最终法院、涉案双方都认为评估结果是合理的。

  又如我们所评估的房屋往往缺乏用地情况的资料。遇到这种情况时,我们不怕麻烦,每次都走访有关的土地管理、房产与规划部门去进行调查。有一次评估一个商铺,该商铺使用的裙楼已经有八年,却无该楼用地情况的资料。如要采用收益法进行评估,必须搞清土地的使用年限。为此,我们先后走访了五个单位,最后找到了原管辖该区域土地的房地产分局,搞清了该块土地是前些年为进行低洼地改造而划拨给房地产公司开发的,其使用年限应该按房地产管理法规定从楼房开工建设的时间起算。这样,终于确定了土地收益法评估中的折现年限,业主也终于清楚了自己房屋的使用年限。评估报告出具后,法官与被告、原告都感到报告内容真实可靠。

  6、评估报告的文字阐述要严谨,决不能引起误导。

  司法鉴定评估是法院办案过程的一部分,特别需要具备严肃性。评估报告往往要经过多个部门的审阅,因此文字阐述必须严谨,决不能产生误导。

  这方面我们是深有体会的。一次我们评估位于一幢大厦的一部分裙楼,裙楼有多个方位,评估报告发到双方后,都只注意了评估结果,也都无异议。但进入拍卖程序后却发现了问题,原来报告中所评估的范围是裙楼的另一部分,导致拍卖无法进行。法院把我们找去之后,我们发现评估对象和评估结果都是对的,但在编写报告中文字阐述出了差错。通过这件事,我们规定以后对每份报告都要经两人分别进行审核与校对,以防此类错误再次发生。

  总之,进行司法鉴定评估,需要认真和细心,对工作中的各种情况要具体分析,并不断总结,这样才能完善地做好司法鉴定中的价值评估工作。

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